La nueva bonificación del alquiler de Sánchez aboca a una reforma de la ley del IRPF

Un análisis de los técnicos de Hacienda concluye que la medida, en los términos anunciados, haría "obligada" una reformulación del impuesto

Joaquín Hernández Rader | Mercedes Serraller-Legal    

Publicado: 26/01/2026 · 04:45

Actualizado: 26/01/2026 · 04:45

La potencial bonificación del 100% en el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para los propietarios que alquilen viviendas y mantengan el precio del contrato, anunciada por el Gobierno de Pedro Sánchez, amenaza con reabrir el debate sobre la arquitectura fiscal del alquiler en España.

Un análisis elaborado por el Sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) al que ha tenido acceso Vozpópuli Legal concluye que el nuevo incentivo, tal y como se ha anunciado, no sólo resultaría más ventajoso que el actual del 90%, sino que introduciría distorsiones que harían "obligada" una reforma de la Ley del IRPF, aumentando además la complejidad política de sacarla adelante.

El estudio parte de un supuesto clave: comparar qué resulta más rentable para el propietario, rebajar al menos un 5% el alquiler -condición exigida actualmente en zonas tensionadas para acceder a una reducción del 90%- o, por el contrario, mantener el precio y beneficiarse de una exención total del rendimiento neto.

Gestha ha simulado perfiles de arrendadores con ingresos anuales de 25.000, 45.000 y 80.000 euros, todos ellos con viviendas en alquiler permanente con una misma renta base de alquiler, de 12.000 euros. La conclusión es clara: la reducción del 100% casi triplica o dobla la ventaja fiscal del incentivo vigente. En el primer caso, el beneficio ascendería a 1.500 euros frente a los 618 euros actuales; en el segundo, 1.850 frente a 902; y en el tercero, 2.250 frente a 1.227 euros.

«El sistema premiaría fiscalmente al arrendador que no reduce el precio frente al que sí lo hace, algo en lo que desde fuentes gubernamentales se traslada que se procurará evitar cuando se aterrice la fórmula definitiva» 

El sesgo se mantiene con rentas más elevadas. Con un alquiler anual de 19.200 euros, la bonificación por mantener el precio reportaría 2.580 euros a un propietario con 25.000 euros de ingresos generales, frente a los 1.133 euros que obtendría con la actual deducción por rebajar el alquiler. En el caso de un contribuyente con 80.000 euros de ingresos, la diferencia sería de 3.870 euros frente a 2.179.  

La paradoja es evidente: el sistema premiaría fiscalmente al arrendador que no reduce el precio frente al que sí lo hace, incluso en zonas tensionadas. Desde fuentes gubernamentales se traslada que se procurará evitar este efecto, una vez se aterrice la fórmula definitiva tras un acuerdo con otras fuerzas políticas.

Otro de los elementos clave del informe es el análisis del llamado "nivel de revalorización delimitador", es decir, el punto a partir del cual al propietario le resulta más rentable subir el alquiler y perder el incentivo fiscal que mantenerlo. Este umbral es sistemáticamente más alto en el caso de la reducción del 90% (entre un 18% y un 30% de subida en el alquiler) que en la del 100% (entre un 14% y un 25%) y aumenta conforme crecen los ingresos del arrendador. 

Según Gestha,  la bonificación en los términos anunciados por el presidente del Gobierno no solo generaría un incentivo perverso que desnaturalizaría el objetivo declarado de la medida -contener los precios del alquiler- sino que convertiría el beneficio fiscal en una herramienta regresiva que favorecería a los contribuyentes con mayor capacidad económica.

Perspectiva macrofiscal

Desde una perspectiva macrofiscal, Gestha recuerda que el IRPF aporta más del 95% del principio constitucional de progresividad del sistema tributario español. Alterar sus incentivos sin una revisión integral puede tener efectos no deseados sobre la equidad del impuesto, al concentrar también, según los inspectores, el beneficio en las bases liquidables más altas.

Por ello, los técnicos de Hacienda advierten de que la anunciada bonificación del 100% no puede implantarse sin una redefinición profunda de los incentivos existentes. En particular, consideran necesario revisar la reducción del 90% vigente en zonas declaradas tensionadas para evitar que quienes mantienen el precio -en zonas tensionadas o no- obtengan un trato fiscal más favorable que quienes lo rebajan.

La reforma, según el documento, debería corregir la incoherencia normativa que se produciría al coexistir ambos incentivos. De lo contrario, el mensaje para el mercado sería contradictorio: fiscalmente sale más a cuenta no bajar el alquiler que hacerlo, incluso en áreas donde la presión sobre los precios es más intensa.

Con este diagnóstico sobre la mesa, la nueva bonificación del alquiler anunciada por el Ejecutivo no solo plantea un reto presupuestario, sino también jurídico y técnico. Si el Gobierno quiere evitar agravios comparativos y mantener la coherencia del sistema tributario, la reforma de la Ley del IRPF parece ya no una opción, sino una consecuencia inevitable.