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La propuesta legislativa del Ejecutivo introduce recargos progresivos sobre inmuebles ociosos, incrementa la carga en el IRPF y eleva el coste de adquisición para ciudadanos de fuera de la Unión Europea
Actualizado a 29 de mayo de 2025, 16:32
El sistema fiscal en torno a la vivienda en España está a punto de sufrir una sacudida de consecuencias profundas. A través de una proposición de ley impulsada por el PSOE en el Congreso, el Ejecutivo plantea una ofensiva tributaria centrada en las viviendas vacías, los pisos turísticos y las propiedades de inversores extranjeros. Esta iniciativa, que ha encendido las alarmas entre expertos económicos y fiscales, se presenta como un intento por ampliar el parque de alquiler a precios asequibles. Pero sus implicaciones apuntan más allá de los objetivos declarados.
Una de las medidas más significativas es el rediseño del sistema de imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF. Según cálculos del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) recogidos en su presentación del 28 de mayo de 2025, un contribuyente con un inmueble de 600.000 euros de valor catastral pasaría de imputar 6.600 euros a 9.100 euros.
Para valores más altos, la imputación aumenta progresivamente: con un patrimonio de 1.100.000 euros, el importe podría alcanzar los 17.100 euros. Estos incrementos se derivan de la nueva escala planteada en la proposición de ley, que sustituye los tipos actuales del 1,1% o 2% por tipos progresivos del 1,1%, 1,5% y 2% acumulativos sobre tramos crecientes del valor catastral.
Una propuesta de gran calado político y fiscal
El texto propuesto por el grupo socialista no deja lugar a dudas sobre su ambición: pretende reconfigurar el uso de la propiedad inmobiliaria en España, penalizando la inactividad de los inmuebles y premiando su incorporación al mercado de alquiler regulado. Para ello, se contemplan nuevas escalas en la imputación de rentas inmobiliarias, incrementos del IVA a los pisos turísticos y la creación de un impuesto complementario dirigido a compradores extracomunitarios.
El Consejo General de Economistas (CGE) y su Registro de Asesores Fiscales (REAF) han sido categóricos: la medida difícilmente logrará el efecto deseado. Señalan desde REAF las viviendas afectadas son, en su mayoría, segundas residencias o casas rurales que no están en condiciones de convertirse en alquiler habitual.
Un nuevo marco impositivo para los no residentes
Uno de los puntos más controvertidos del texto es la introducción de un impuesto del 100% sobre el valor catastral para extranjeros no residentes en la Unión Europea (UE) que adquieran una vivienda en territorio español. Un ejemplo incluido en la presentación del REAF ilustra su impacto.
Un ciudadano estadounidense que compre una vivienda de 600.000 euros deberá abonar, además de los 36.000 euros del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, otros 564.000 euros por este nuevo impuesto complementario. El coste total para adquirir el inmueble se duplicaría, ascendiendo a 1,2 millones de euros.
Gestha, el sindicato de técnicos del Ministerio de Hacienda, ha alertado sobre el carácter potencialmente confiscatorio de esta medida, advirtiendo que podría disparar los costes de adquisición y ahuyentar definitivamente la inversión extranjera en el sector.
Reducciones fiscales: complejidad sin garantías
La proposición de ley también introduce un nuevo sistema de bonificaciones en el IRPF para quienes alquilen inmuebles a precios limitados. En teoría, se premiará a los propietarios que rebajen el alquiler en un 5% respecto al contrato anterior o que alquilen a jóvenes en zonas tensionadas. La reducción podrá alcanzar el 100% en casos específicos, como viviendas rehabilitadas o arrendadas por primera vez a precios regulados.
Pero según Gestha, este enfoque podría beneficiar desproporcionadamente a los grandes tenedores con rentas elevadas, dejando fuera a pequeños propietarios. Además, Gestha advierte que la complejidad técnica del sistema de bonificaciones, con múltiples porcentajes y condiciones específicas, podría dificultar su aplicación práctica y fiscalización.
Una vivienda tensionada, un modelo en debate
El telón de fondo de este debate es la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, que permitirá aplicar la nueva normativa en municipios con alta demanda y escasa oferta. Ya se han declarado zonas tensionadas en comunidades como Cataluña y el País Vasco, y se espera que Navarra y Asturias sigan el mismo camino. El Gobierno ha acompañado esta línea con una transferencia de más de 60 millones de euros para reforzar las políticas de acceso a la vivienda.
A pesar de ello, el Consejo Económico y Social (CES) ha advertido que estas medidas solo son paliativas. Su presidente, Antón Costas, fue claro: "La vivienda es un agujero negro que absorbe empleo, economía y políticas sociales". El CES insiste en que sin una reforma integral de la Ley del Suelo, España no podrá movilizar las 150.000 viviendas anuales necesarias para estabilizar el mercado.
¿Reordenación o disrupción?
El debate está servido. La propuesta del PSOE reconfigura el mapa impositivo con una lógica de redistribución, pero genera interrogantes sobre su viabilidad y efectos colaterales. Economistas, técnicos y analistas coinciden en que, si bien es urgente intervenir para ampliar el acceso al alquiler, el exceso de carga fiscal podría tener efectos regresivos: menor inversión, fuga de capital y tensión social en los territorios afectados.
En el tablero de la vivienda, el Estado ha movido ficha. Ahora queda por ver si esta estrategia se traducirá en un modelo más justo o en una distorsión que agrave el problema que pretende resolver.
Puntos clave
- El Gobierno español lanza una ofensiva fiscal sobre segundas residencias, viviendas vacías y pisos turísticos para incentivar el alquiler asequible.
- La propuesta incluye un impuesto del 100% sobre el valor catastral a compradores extranjeros no residentes en la UE, que podría duplicar el coste de adquisición.
- Economistas y técnicos de Hacienda advierten que el efecto real podría ser una reducción de la inversión y menor oferta en el mercado.
- El CES insiste en que, sin una reforma profunda de la Ley del Suelo, las medidas tendrán impacto limitado y no resolverán el problema estructural de acceso a vivienda.
