El lucrativo negocio de hacer una casa en un local
La falta de vivienda ha impulsado la conversión de los bajos en pisos, un mercado que también está experimentando un alza importante en los precios
Los ladrillos son aves migratorias y por eso el cambio de locales a viviendas está teniendo un papel relevante en algunas comunidades autónomas donde la población se incrementa todos los años y faltan casas. La región madrileña cuenta con siete millones de habitantes y ha crecido más de un 20% en las dos últimas décadas. El Instituto Nacional de Estadística (INE) estima que en 2037 tendrá algo más de ocho millones de habitantes. Esto indica que el parque de viviendas pasará de 2,7 millones a 3,2 ese año.
La creación de hogares es mucho mayor que la puesta de viviendas en el mercado. En 2025 las proyecciones estiman un aumento de unos 57.000 nuevos hogares, mientras los certificados de final de obra apenas ascienden a 22.000 (octubre 2024), acorde con las cifras de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima). Para afrontar la demanda y evitar que se incremente el déficit sería necesario construir unas 40.000 viviendas nuevas anuales. Así se regularía el mercado. ¿Ideas? “Ante esta situación, algunos propietarios han convertido locales en viviendas, conversiones que, inicialmente, no cumplían todas las normativas. Pero los ayuntamientos han preferido permitir estos cambios a hogares, antes de tener locales cerrados y deteriorando zonas urbanas”, indica Rubén Cózar, director general de Negocio de Foro Consultores Inmobiliarios.
Para quienes no pueden alquilar un piso por los altos precios, los bajos y los semisótanos se han convertido en una opción de arrendamiento más barata y con mayor independencia, aunque el bum de precios que vive el mercado ha hecho que ni siquiera estos productos puedan ser ya calificados como asequibles. En Madrid, en el barrio de Moratalaz, un bajo de dos habitaciones y 60 metros cuadrados puede costar hasta 1.300 euros al mes.
También se ha vuelto una de las actividades más rentables para los ahorradores, que buscan sacar el máximo partido a su inversión. Por ejemplo, Gumper Asesores Inmobiliarios subraya que “comprar un local y convertirlo en vivienda puede ser un 50% más barato, es la mitad de lo que habría que desembolsar por una casa con esas características pudiendo obtener el doble de beneficios”.
Si, además de las ganancias, tenemos en cuenta que solo en Madrid, según los cálculos de Carolina Roca, presidenta de Asprima, hacen falta “187.000 casas para casar oferta y demanda”, a nadie sorprende que esta transformación esté de moda. La geografía del cambio es obvia. “Se ve especialmente en Madrid y Barcelona, donde la escasez de vivienda resulta evidente”, indica un portavoz de Fotocasa. Los ahorradores más modestos buscan locales pequeños, de unos 40 o 50 metros. El resto se decide por locales amplios y grandes e incluso en algunas ocasiones se pueden aprovechar para construir varias viviendas. La pandemia dejó bastantes disponibles y se están aprovechando. A falta de casas, ingenio. Los números salen.
El negocio está controlado por pequeñas empresas o particulares que tramitan la modificación urbanística y colocan el local convertido ya en vivienda, ya sea en venta o en alquiler. Nadie imagina un fondo de inversión, de los que gestionan cientos de millones, entrando en un negocio pequeño. “Por lo que sabemos [los datos se mueven entre la certeza del Catastro y el día a día que ven los profesionales], se colocan relativamente rápido”, reflexionan en Fotocasa.
Destino turístico
El destino de muchos de esos pisos se mueve entre el alquiler tradicional y el turístico. En la capital están catalogados 17.360 establecimientos vacacionales y solo el 7% (1.131) son legales. El alcalde José Luis Martínez-Almeida endureció las sanciones hasta los 100.001 euros. “Aunque únicamente se han impuesto 183 multas por valor de 30.000 euros”, reconoce por correo electrónico un portavoz del consistorio. Unos 5,49 millones. Fértil tierra para el cambio de uso. “Desde luego estamos notando en Madrid que cada vez hay una mayor demanda de estos locales”, apunta Iñaki Álvarez, franquiciado de Look & Find en Retiro y Delicias. “Es una tendencia. Cada vez más, en calles antaño comerciales, casi olvidadas, hay muchos espacios que están cambiando el uso”, desgrana. Incluso algunos, teniendo entrada independiente. Es mejor adquirir o rentar en zonas como Pacífico o Vallecas, donde los locales cuestan menos, pero se pueden alquilar o vender por precios que dejan más margen, de incluso un 50%. Es un error adquirir en el barrio de Salamanca por un millón e intentar alquilar por un precio de miles de euros. Lógica sencilla.
En la otra gran ciudad española, Barcelona, “la conversión de locales en planta baja en viviendas no es una política prioritaria”, admite un miembro del Ayuntamiento catalán. ¿La razón? Se quiere garantizar una buena habitabilidad de los hogares porque existe una apuesta franca por diversificar las actividades de los barrios. Los números son un eco que reverbera esta política. En 2016, los bajos que se convirtieron en vivienda en toda la ciudad fueron únicamente 115, y durante 2023 (últimos datos actualizados) solo se admitieron 69. Muy pocos. De hecho, Sants-Monttjuïc (185), Horta-Guinardó (162) y Sarriá-Sant Gervasi (158) fueron las áreas que más sintieron —en esa horquilla de tiempo: 2016-2023— estos cambios. En la otra acera, Ciutat Vella (62) y Les Corts (64).
La normativa permite la transformación, pero no resulta fácil. Por ejemplo, en ciertos lugares, el Ayuntamiento da la aprobación al cambio de uso, pero, siempre, con el fin de preservar el comercio de barrio, la actividad clásica y la mezcla de negocios. Un ejemplo de esta política se percibe al caminar por las calles del casco antiguo de Gracia. Todo esto figura en el artículo 225 de las normas urbanísticas del plan general metropolitano. Debe contar, además, con las medidas mínimas de habitabilidad y el piso nunca puede aumentar la densidad de población de la zona donde se instale. El limitado número de cambios de uso demuestra la dificultad de transformar el local en casa.
Estas cifras de transformación son pequeñas. Para algunos, ni siquiera son un alivio. “La solución es nítida: poner más suelo en el mercado”, exclama Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. “Aunque es mejor que sean viviendas a que estos locales de uso comercial terminen sumidos en porquería”. Mientras, al fondo, surge un eco de urgencia absoluto.
Hasta el 90% en la Renta
A falta de suelo, se ha recurrido a la fiscalidad. Los caseros que alquilen locales transformados en vivienda podrán reducirse en la Renta hasta el 60% de las ganancias conseguidas por el alquiler. Hace falta cumplir dos requisitos: que la mayor parte de los fondos destinados a la rehabilitación del local se dirijan a elementos estructurales (cubiertas, fachadas, mampostería). Nada de gas, carpintería o trabajos de fontanero. Y, además, que el propietario haya invertido en la rehabilitación una cuantía que supere el 25% de lo que costó la adquisición del local. Desde luego, el inmueble tiene que alquilarse como vivienda permanente. Los alojamientos turísticos quedan fuera de juego. “Ahora bien” —narrra Carlos Cuadrado, presidente de los Técnicos de Hacienda (Gestha)—, “si se incumple la primera condición, la deducción permanente por vivienda continúa siendo del 50%”. Recuerda que algunas reglas han cambiado. “La ley de la vivienda de mayo de 2023 amplió las bonificaciones en zonas tensionadas que pueden llegar al 90% de los ingresos obtenidos. Aunque nosotros tenemos claro que la fiscalidad no es la solución”, zanja Cuadrado.
