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IVA del 21% a los pisos turísticos: Hacienda ficha a los propietarios y ganan los hoteles de 3 estrellas, pero no soluciona el problema del alquiler
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El Gobierno planteó en su proyecto de reforma fiscal que los pisos turísticos pagarán un IVA del 21%, frente al 10% que pagan los hoteles.
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El movimiento para reducir la oferta de alquiler vacacional y controlar a los propietarios no logró los apoyos suficiente pero este habría sido el impacto para los propietarios de viviendas turísticas y para el mercado del alquiler en España.
Cuando en septiembre de 2012 el Gobierno de Mariano Rajoy subió el IVA del 18% al 21% como parte del paquete de austeridad para tapar los agujeros en tesorería abiertos por la crisis financiera, Mercadona sacó pecho anunciando que sus clientes seguirían pagando lo mismo. Hace poco más de un mes, en cambio, colocó carteles avisando de cómo el fin de la rebaja del IVA a los alimentos encarecía tu cesta de la compra.
Son, básicamente, las dos alternativas a la hora de lidiar con una subida del IVA: trasladar el aumento de costes al precio final o mantener precios y apretar por otro lado (recortando márgenes o presionando a proveedores). Es también la disyuntiva que planeaba sobre los propietarios de viviendas turísticas.
Los pisos turísticos han estado cerca de pagar IVA y nada menos que del 21%. El Gobierno logró sacar adelante ayer su reforma fiscal en el Congreso, pero por el camino se quedó la imposición de un IVA del 21% para el alquiler turístico, que pactaron PSOE y Sumar pero que no logró los apoyos suficientes para salir adelante. Junts votó en contra, junto a PP y Vox, y PNV se abstuvo.
El paquete de medidas tributarias también contempla el impuesto a la banca, una prórroga del gravamen a las energéticas hasta final de año y una tasa mínima del 15% del Impuesto de Sociedades para grandes empresas. A partir de ahí, quedan como compromisos a futuro como instar a la UE a aplicar IVA a los pisos turísticos.
Ahora, los propietarios de pisos turísticos están exentos de pagar IVA, salvo que presten ciertos servicios (como servir desayuno o lavar la ropa, por ejemplo), en cuyo caso tributan un 10%. Esta diferencia suponía un agravio comparativo respecto al sector hotelero, que sí hace frente a un IVA reducido del 10%.
"El hecho de que este tipo de alojamientos estén en un limbo fiscal ha provocado una ventaja que va en favor de una mayor rentabilidad del propietario y en detrimento del resto de oferta alojativa reglada", resume Óscar Perelli, director de Estudios de Exceltur.
Aunque el alquiler de una vivienda supone la prestación de un servicio, y toda prestación de servicios debe gravarse con IVA, en el caso de los alquileres la ley hace una excepción por tratarse de un bien de primera necesidad. Igual que pasa con la Educación o la Sanidad: son servicios, pero también bienes de primera necesidad, así que no llevan IVA.
Pero, ¿un alquiler turístico es un servicio de primera necesidad? Ah, eso es un tema distinto.
"Si se trata de un arrendamiento entre particulares, es lógico que mantenga su tributación actual al 0%, como en el caso del conjunto de los alquileres. Si dicho alquiler turístico se considera una transacción económica equiparable al alojamiento en un hotel, es razonable que se equipare su tributación con esta actividad turística y se le aplique un IVA reducido del 10%" , observa María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.
Entonces, ¿por qué un IVA del 21%?
¿Por qué un IVA del 21% y no del 10% como los hoteles?
Entonces, ¿por qué un tipo del 21% y no del 10%, como los hoteles? Según el Gobierno, es una manera de desincentivar este tipo de negocios reduciendo su rentabilidad y, al mismo tiempo, fomentar que los propietarios regresen al alquiler tradicional.
La diferencia del gravamen respecto a los hoteles es razonable, explica Perelli. "Este tipo de alojamientos tienen una externalidad social negativa: estás sacando viviendas del mercado de alquiler tradicional", señala.
Fue precisamente Sumar, socio del Gobierno de coalición, quien se basó precisamente en esas externalidades negativas para justificar un IVA del 21%. Sumar propuso la medida este verano, al calor de los episodios de turismofobia y de las protestas por el impacto de los pisos turísticos en la fisionomía de los barrios, la vida de los vecinos y el mercado del alquiler. Mientras que los hoteles, decían, generan externalidades positivas como la creación de puestos de trabajo.
"Es una forma de homogeneizar que el sector turístico tenga IVA y trabaje en iguales condiciones. Nos parece correcto que todos trabajemos con las mismas armas", señala Miguel Ángel Sotillos, presidente de la Federación de Viviendas Turísticas (Fevitur).
Según el sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda, esta modificación sería posible en el marco de la normativa europea, basada en la Directiva del IVA que permite a los Estados miembros crear exclusiones adicionales a la exención sobre el alquiler de inmuebles.
Susto o muerte: rentabilidad vs precios
Si hubiera salido adelante la subida fiscal, las empresas (o, en este caso, los propietarios) tendrían que decidir qué hacer con el aumento de costes derivado de la misma.
Hay dos opciones: si se pretende mantener márgenes, toca subir precios; y si se quiere competir por precios, toca ajustar márgenes (o presionar a proveedores). Susto o muerte. En 2012, Mercadona optó por la segunda opción. En octubre, en cambio, eligió subir precios y mantener márgenes.
"Si el propietario cree que repercutir el IVA en precios va a ser disuasorio, puede bajar algo el precio para que no se note la subida. Si antes ofrecía la noche por 50 euros, puede bajar a 45 para que, al incorporar, el IVA el precio final no suba a 60 euros. Pero el rendimiento será menor", ilustra Pedro Aznar, profesor del Departamento de Economía, Finanzas y Contabilidad en Esade.
Si, por el contrario, el propietario opta por trasladar toda la subida a precios, sus márgenes a priori no se verían afectados, pero puede encontrarse con que unos precios más altos se traducen en menor ocupación.
"En cualquier caso puede traducirse en una reducción de los ingresos de los propietarios, ya sea vía menor rentabilidad por unos precios más bajos, o por la vía de menos ingresos por una menor ocupación si los precios son más altos", aclara Aznar.
Ahora, la exención de IVA hace de los pisos turísticos en una modalidad de alquiler especialmente atractiva para los propietarios, por su rentabilidad respecto al alquiler tradicional.
Según un informe coordinado por el economista Karl Fitzgerald, el alquiler vacacional ofrece un 81% más de rentabilidad que el de larga duración. Pero es que, en Barcelona, la diferencia entre lo que puede ganar un propietario que alquila pisos turísticos y uno tradicional llega al 176%.
No es casualidad que esta modalidad se haya disparado un 105% de media acumulada en los últimos años frente al crecimiento del 2,3% de la oferta alojativa reglada, según datos de Exceltur. Hasta el punto de que ya se comen el 36% de la oferta de alquiler en el centro de Barcelona y un 23% en Madrid.
La estrategia detrás de esta medida es reducir el número de viviendas turísticas por la vía de la merma de los ingresos de los propietarios.
"Lo normal es pensar que un propietario hará aquello que le dé más rentabilidad", apunta Aznar. "Un impuesto puede hacer que el piso turístico sea más caro y desincentivar a los propietarios".
Propietarios fichados por Hacienda
Pero hay otra razón detrás de este movimiento. Si los pisos turísticos no tributan IVA, es más complicado controlar cuántos hay y cuánto ingresan. En el momento en el que la Agencia Tributaria te ficha, en cambio... la historia es otra.
"Esta medida suponía dar un paso hacia la tributación para quien alquila. Los propietarios tendrán que facturar e informar en el IRPF, tendrán que declarar todo", resume Perelli.
Ese mismo verano, la vicepresidenta primera y ministra de Hacienda abogó por la posibilidad de estudiar medidas fiscales para gravar el alquiler turístico en zonas tensionadas, entre las que podría estar el IVA.
Con esta propuesta, y el reglamento que entrará en vigor en 2025 y que obligará a los propietarios a registrar sus pisos turísticos en el registro de la propiedad, el Gobierno pretendía cerrar el cerco al limbo de los alquileres vacacionales: "Esta medida cerraba el círculo. Con todo esto, el fenómeno tendría que estar más controlado".
¿Soluciona el problema de los alquileres? Spoiler: no
Que el IVA del 21% a los pisos turísticos pudiera permitir un mayor control de los alquileres vacacionales... seguramente. Ahora, de ahí a pensar que la medida vaya a solucionar el problema... ¿hace falta hacer spoiler?
Si le subes los impuestos a los pisos turísticos, lo normal, explica Aznar, es pensar que vayan a alquilarse menos, o que los propietarios se decanten por el alquiler tradicional. "Pero yo tengo dudas"; añade.
"Tengo dudas de que esto tenga efectos disuasorios". Es cierto que si le pones trabas a los pisos turísticos, la oferta puede caer. Es lo que pasó en la ciudad de Nueva York cuando prohibieron este tipo de alojamientos. "Pero el precio de los alquileres tradicionales siguió subiendo".
De hecho, según un informe publicado por EsadeEcPol, si la prohibición de pisos turísticos redunda en una mejora de la calidad de vida en el barrio (al haber menos ruidos, entre otros efectos positivos)
eso podría aumentar la demanda de pisos de alquiler en la zona, y si aumenta la demanda... suben los precios de los alquileres.
"Cabe esperar que la prohibición implique una mayor disposición a pagar, lo que aumenta la demanda de unidades de alquiler a largo plazo. Aisladamente, esto se traduciría en un aumento de la demanda de alquiler a largo plazo y, por lo tanto, de los precios de los alquileres a largo plazo en esa zona", explica el estudio.
Hoteles de 2 y 3 estrellas, los grandes ganadores
Y si los propietarios se rascan el bolsillo... los hoteles se frotan las manos. Que los pisos turísticos pasaran a tributar al 21% significaría que los hoteles salen ganando.
"Si yo alquilo un apartamento y tengo que pagar un 21% de IVA y el hotel sigue prestando servicios al 10%, desde punto de vista del hotel es una ventaja. Un hotel de 2 o 3 estrellas tendrá más margen que los apartamentos para competir con un precio más bajo", observa Aznar.
Esta, en palabras de Aznar, sería una "buena noticia" para los hoteles de gama media o baja, que son los competidores más directos de muchos pisos turísticos.
Desde Ecodes, la Fundación por la Ecología y el Desarrollo, consideran que podría ser útil fijar un tipo reducido de IVA para estos alojamientos en destinos donde el turismo supone una actividad importante, entre otras medidas, como una bonificación en el rendimiento neto en el IRPF, además de deducciones en la cuota por inversión en reforma y rehabilitación, así como por la instalación y uso de energías renovables.
