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Las ventajas reales y los mitos sobre los impuestos que pagan las socimis en España
Las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria han empezado septiembre envueltas en un mar de críticas y con una mala noticia sobre la mesa: su régimen fiscal podría endurecerse.
Gobierno y Podemos están negociando cambios en su tributación alegando que pagan pocos impuestos y que su apuesta por las viviendas en alquiler está impulsando los precios en las grandes ciudades. Unos argumentos que el sector niega a la mayor:controlan como mucho un 4% del parque residencial en arrendamiento y las rentas que reciben por los alquileres y con las que obtienen beneficio están gravadas a través de los dividendos que las socimis están obligadas a repartir entre sus accionistas. Eso sí: no están sometidas al Impuesto de Sociedades, el tributo que grava el beneficio empresarial.
Los expertos sostienen que estos vehículos no deberían pagar dicho impuesto porque el sistema caería en una doble imposición, aunque esto no significa que las socimis no disfruten de ventajas fiscales. De hecho, pagan menos impuestos que un particular por comprar una casa.
¿La prueba? Están exentos de abonar buena parte del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), dos tributos que se aplican al comprar una vivienda de segunda mano.
Como recuerda Carlos Cruzado, presidente de los Técnicos de Hacienda (Gestha), al aprobarse la Ley 11/2009 que regula el régimen de las socimis se decidió incluir una modificación del Real Decreto Legislativo 1/1993 para establecer “una bonificación especial para las socimis en estos impuestos. Se trata de una exención del 95% en el pago del AJD y el ITP en la compra de viviendas destinadas al alquiler y en terrenos destinados a la promoción residencial en alquiler”.
Estas figuras tributarias dependen de las CCAA y existen grandes diferencias en las cuotas que se aplican en unas y otras. Mientras País Vasco aplica un ITP del 4% y un AJD del 0,5%, en Cataluña, Comunidad Valenciana, Galicia y Cantabria el ITP asciende al 10% y el AJD, al 1,5%. Esos son los tipos que debe asumir cualquier particular, aunque las socimis solo pagan el 5% del importe final. Así están estos impuestos actualmente:
Pongamos un ejemplo con el ITP más alto de la tabla (ese 10%). Lo primero a tener en cuenta es que este impuesto se aplica al precio de compra. Así, para una vivienda de 150.000 euros, el particular debería pagar 15.000 euros en concepto de ITP. En el caso de una socimi, y teniendo en cuenta que la exención es del 95%, el desembolso rondaría los 750 euros. Es decir, una sociedad de inversión inmobiliaria pagaría una cantidad 20 veces inferior que un ciudadano de a pie por adquirir un piso en las regiones con el ITP más alto (Cataluña, Comunidad Valenciana, Galicia y Cantabria).
En el caso del ITP más bajo (el 4% de País Vasco), éste sería el resultado: el particular pagaría unos 6.000 euros de ITP por comprar una casa de 150.000 euros, mientras que un vehículo de inversión desembolsaría 300 euros.
A pesar de que la diferencia es más que notable, los expertos aseguran que esta ventaja fiscal tiene una razón de ser. Como explica Abel García, socio de Life Abogados, “esta bonificación trata de fomentar la transmisión de inmuebles y la adquisición de estos por parte de las socimis, permitiendo ampliar el parque inmobiliario, y reduciendo los costes de adquisición, lo que en principio fomenta el abaratamiento del precio del alquiler. En cualquier caso, esta bonificación está condicionada al mantenimiento de la vivienda en régimen de arrendamiento durante un período mínimo de tres años años, y tratándose de impuestos autonómicos, en todo caso constituyen una merma recaudatoria para las CCAA”.
Además, Antonio de la Fuente, director de corporate finance de Colliers Internacional, recuerda que esta no es la primera bonificación que concede la normativa española a las sociedades que se dedican al arrendamiento de viviendas. “Antes de que se aprobara el régimen de las socimis ya existía una deducción del 85% de la base imponible para las empresas cuyo negocio fuera el alquiler de inmuebles residenciales. Esto significa que el Impuesto de Sociedades se aplicaba solo al 15% de su base imponible, lo que se traducía en un tipo impositivo final sobre sus beneficios inferior al 4%”.
Se ahorran el ITP-AJD al constituir la sociedad
Los vehículos de inversión inmobiliaria son sociedades anónimas, aunque disfrutan de una ventaja fiscal frente a sus semejantes. Como consta en la normativa, se libran de pagar el ITP y el AJD “a la hora de constituir la sociedad o de aumentar su capital, así como las aportaciones no dinerarias a dichas sociedades”. En todos esos casos el sujeto pasivo del tributo es la sociedad, ya que es la que se constituye, la que amplía su capital o la que recibe los bienes de sus socios.
¿Y a cuánto asciende la rebaja? Para estas operaciones, el tipo que debe asumir cualquier sociedad es un 1% del capital nominal. “Si tenemos en cuenta que el capital mínimo que por ley deben tener las socimis es de cinco millones de euros, hablamos de una exención de al menos 50.000 euros”, agrega el presidente de Gestha.
El IVA y los dividendos, el contrapunto
No obstante, las socimis no siempre salen ganando en materia fiscal: también están sometidas a una serie de limitaciones. Al menos, en lo que se refiere al IVA y a la obligación de repartir dividendos.
Como recuerdan desde Colliers Internacional, “algunos critican la fiscalidad de las socimis de alquiler de viviendas porque probablemente desconocen los costes fiscales que soportan por no poder repercutir el IVA soportado a los inquilinos. Al no poder repercutirlo, no pueden deducirse el IVA soportado de las facturas de proveedores que para ellos constituyen un gasto”. Por ejemplo, no pueden deducirse el IVA de la luz, el agua, la comunidad de vecinos, las reparaciones... “Al final es un sobrecoste importante que deben asumir”, insiste de la Fuente.
Además, y aunque estos vehículos no pagan Impuesto de Sociedades como cualquier empresa, están obligados a repartir al menos el 80% de sus beneficios entre sus accionistas vía dividendos.
“La esencia es no hacer tributar la renta inmobiliaria cuando la obtiene la sociedad, y hacerla tributar cuando ésta se reparte a los socios. La obligación del reparto de dividendos hace que el tipo impositivo del 0% dé lugar a tributación en los socios a corto o medio plazo, recuperando el Estado la pérdida recaudatoria inicialmente sufrida por la aplicación del régimen socimi”, aclara el socio de Life Abogados.
Lo mismo sostiene el director de corporate finance de Colliers Internacional: “al final funcionan como un fondo de inversión. Son vehículos que no pagan impuestos, sino que los pagan los accionistas finales”.
Y no podemos olvidar que el porcentaje de beneficios que deben repartir entre el accionariado es muy superior a la que destinan, de media, los gigantes del Ibex 35. Según el consenso de FactSet que recopila el diario El Economista, el ‘pay-out’ medio del principal indicador de la bolsa española se sitúa este año en el 51%. Es decir, las empresas más valiosas del mercado doméstico destinan poco más de la mitad de sus ganancias al pago de dividendos.
